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ag百家了乐八大技巧厦港片区规划分析:旧城厦港

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  厦港片区位于厦门港的出海口,是外地船舶进出厦门港区的必经之地,是厦门的海上门户地段。

  第一阶段,明朝末到二十世纪初期,起源阶段。属军事防御区,建设有许多军事防御设施及机场,其中以郑成功演武场所为代表,即现存的演武池一带。

  第二阶段,二十世纪初(1920年)至二十世纪末,发展阶段。防御功能下降,以渔港避风坞及临港工业为主要功能,现在的规划区范围就是厦门的太渔区,渔民们叫它“玉沙坡”,现存的许多道路及巷道都是这个阶段建设的。

  第三阶段,二十一世纪初至今,衰落阶段。随着厦门城市建设的不断发展,城区不断扩展,城市建设重点不断外移,旧城区开始衰弱,环岛路的建设以及本岛优化整合的战略要求,使避风坞及临港工业失去了往日的光彩而逐渐被人们淡忘,厦港片区期待着新一轮的复兴。

  为了推动厦门市本岛旧城改造规划建设工作,由厦门市规划局协同厦门市土地开发总公司、厦门市计委、思明区人民政府等部门,于2004年至2005年间,对厦港的整体改造规划方案、一期开发规划及可行性报告进行深入研究编制,经过多次研究讨论及修改,于2005年11月9日在厦门市市委常委会议上获得原则通过,并开始启动厦门港片区一期改造工作。

  在规划定位上,厦门城市规划设计研究院提出,厦港片区要塑造一个富含历史文脉和人文资源的渔港形象,一个永远的“厦门港”,不仅是厦门港渔民心中的希冀,也是所有厦门人心中的期盼。

  经过多方研究讨论,厦港片区规划定位应为,将厦港片区建设成为体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区。今后这里将以文化交流、旅游购物、休闲娱乐为主要功能,兼有少量办公、居住、旅馆功能。其中一期对原避风坞的改造是其重点,在保留避风坞的前提下,建设游艇码头、观景平台。

  创造一个生气勃勃,处处方便行人的城市环境,同时反映出滨水地区的风貌和城市发展的脉络。将此区域设计成以居住、商务办公、文化交流、休闲购物及旅游为主要功能的多功能活力社区。

  在延续前期规划研究成果的前提下,进行深化细化;在保证必需的开发容量的情况下,对建筑的布局进行优化,为建筑单体争取良好的景观面,并形成丰富的天际轮廓线效果;合理组织公共空间,形成连续的公共空间体系(空间及路线),强化空间景观环境的整体性效果;通过建筑功能的适度混合以及环境的开放性设计,体现景观资源(主要是海景)共享思想,营造片区的活力。

  一是保持城市历史文脉的延续性,反映厦门港口地区发展历程体现可持续发展原则;二是创造一条优美的天际轮廓线,塑造门户形象,体现区位特色;三是创造一条连续的开放的滨水岸线,体现资源共享思想;四是留足对海视线通廊,体现滨水特征;五是确立建筑群体的概念,使地块内的建筑风格和谐统一。

  一期:民族路-大学路以西,环岛路以东,演武路以北,厦成海景花园以南,规划用地22.57公顷,可开发用地16.8公顷。

  理由:①拆迁安置量小,符合产业发展策略,市场期望值较高,有条件改造。②该范围与机场路及环岛路的关系较密切,其面貌关系到社区的整体形象,需要改造。

  二期:民族路-大学路以东,思明南路以西,蜂巢山路以南,演武路以北,规划用地27.05公顷可开发用地11.45公顷。

  理由:避风坞周边的改造提升了土地价值,商品房开发有了依托条件,相应的文化休闲及购物等需求增长,公共设施的开发有了市场前提和成熟度。

  三期:民族路-大学路以东,思明南路以西,碧山路以南,蜂巢山路以北,规划用地15.09公顷,可开发用地12.25公顷。

  理由:①现状质量较好的建筑数量较多,建筑容量较大,改造难度大,而且地势复杂,分成小地块改造不利于整体面貌的塑造。②该片区相对独立,改造要求不迫切,可选择在远期整片进行更新改造。

  厦门港一期位于厦门港片区的核心位置,围绕沙坡尾避风坞展开,是厦门港片区里最具景观价值的区域。

  厦港片区总范围为,北至镇海路,南至演武路,东至万石山山体30米等高线及鸿山公园,西至环岛路,约170公顷。而一期的范围为,东至民族路-大学路,西至临环岛路岸线,南至演武路,北至鹦哥楼,规划范围总面积25.97公顷,其中避风坞水体面积约3公顷,机场路用地约1.84公顷。

  厦港片区整体上为东北高西南低的走势,区内有虎头山、峰巢山等山脉,东北侧靠着万石山山脉,三面环山(起于厦大),一面向海的半园形城市用地,思明南路以东部分临近山体,地形较为复杂,思明南路以西部分除虎头山、峰巢山周边外均属滩涂改造用地。

  基地属填海而成的区域,地势比较平坦,高程在3-5米之间,其中避风坞淤积比较严重,现状坞底高程大致在0米左右。

  厦港片区现状人口约4万人,现状建筑密度约37.5%,现状容积率约1.23。(不计鸿山公园与水警区)基地范围内的土地使用现状基本以临港工业用地为主,主要包括冷冻厂、船舶修造厂、第二海洋渔业公司、星鲨鱼肝油厂、水产加工厂、水产品贸易、水产造船厂和华顺冷冻调理有限公司八个厂区,占地达13.42公顷,建筑面积达到13.48万平方米。

  其中,除厦门鱼肝油厂还在运营外,其他工厂已基本停产,部分厂房被出租他用(豆腐坊、影楼、武术馆、大排挡等)。另外,还有部分住宅(浪琴苑、山海花园、恒达大厦等)、宾馆(电力疗养院)及办公楼(鱼监鱼检、边防派出所)零星分布于基地内。除了部分厂区办公楼(如星鲨、鱼检)和住宅楼建筑质量较好可以保留,总体而言,建筑质量较差,没有保留价值。

  一期范围内的土地批租除已经建设的浪琴苑、鱼检、恒达等新项目外(共约1.22万平方米),只有水产供销综合楼和达意花园两块用地(共约0.5万平方米),另外,电力疗养院的改造意向已经比较明确,占地大约1.42万平方米。

  基地现状交通只能依托民族路-大学路、蜂巢山路与思明南路、演武路连接。整体而言,外部交通条件较好,但难于依托,内部道路系统不完善,与外围道路衔接较差;街坊内的道路则多数为尽端路,难以形成系统,且路面狭窄,线型不顺;片区内停车空间缺乏也是个比较突出的问题。

  建筑物:包括洪厝、李厝、蒋厝、卢厝、黄厝等清化民居以及鹦哥楼、南华别墅区、华侨博物馆等中西合璧的建筑物。

  民风民俗:包括闽南文化、延平文化等文化遗风以及滨海渔民的一些民俗活动,如疍民(水上居渔民)文化遗迹,纪念郑成功的“送王船”活动,以及寄托在巷道名称里的丰富典故等。

  “两翼”:指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧,是对中心的景观衬托和功能支撑的主体。

  “一带”:指滨海步行景观带,串连起各个功能区和主要的公共活动空间,是片区主要的休闲和观景空间。

  “三片”:包括南北中三个功能片区,即北部酒店、办公和居住综合功能组团,南部办公、商业和居住综合功能组团,以及中部沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。

  片区的功能由居住、商务办公、文化娱乐、商业、酒店以及相关市政配套设施等部分构成,其中以居住、商务办公、文化娱乐为主。功能布局遵循“外侧(靠海一侧)公建、内侧(靠民族路一侧)居住、底层商业及配套”的布局原则,以控制好滨海的建筑景观效果。

  2)在机场路及避风坞北岸,外侧布置酒店,内侧底层布置110KV变电站及辅助用房(靠北裙房)和部分商业用房(靠南裙房),内侧塔楼部分布置办公楼;

  4)在浪琴苑南侧地块设置上部商务办公(外侧)和居住功能(内侧),裙房商业功能,并通过室内空中连廊将裙房商业串连为一体,裙房屋顶设置屋顶花园,供住户、工作人员观海之用;

  5)在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以及已批综合办公楼,设置居住、停车楼、步行小型商业街等设施。

  规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及道路广场用地为主。

  厦港片区内土地批租包括已批在建及已批未建用地,已批在建用地均为商品房用地,已批未建的用地以居住、酒店为主。

  规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建设用地、风貌建筑保留用地以及公共卫设施配套需求用地等用地后,仅剩余82公顷可改造用地,而其中还有很大一部分用地,因拆迁量太大,近期难以改造。

  一期开发范围土地使用的总体原则是适当的功能混合,以增强滨水区的活力,同时兼顾土地使用的效率,可根据市场需求及反应,对商住或办公的地块功能进行适度的“浮动”,即保持商住与办公功能的兼容性。

  片区交通基本采用人车分流形式,车流从东侧向西渗透,人流成西侧向东侧渗透,形成指状咬合形态,避免人车的交叉混流,使交通井然有序。

  近期依托原民族路-大学路改造拓宽,在避风坞南北两侧形成局部环路,以服务各地块的交通聚散需求。远期可结合二、三期改造,通过修建闸道,强化与机场路、环岛路的联系,并通过与轨道交通的便捷通道组织,依托公共交通运输系统缓解交通压力。

  步行体系——依托滨海景观步道及环避风坞步行环构筑主体步行交通线,串连起分布于片区各地块内的人流聚散空间(广场、步行街、屋顶花园等),形成良好的步行空间环境,并保证海滨的交通可达性和便捷性。

  一期范围既是良好的观景点,也是良好的景观点。在空间景观系统组织上,规划充分考虑到景观的因借与构建。整体形成南北高、中间低,山海渗透的空间景观效果。

  外景借势——充分引入山体与大海景观,留足山与海的对话通道,建筑采用错开布局方式,减少建筑相互之间的遮挡,在片区内形成多处观山望海的观景区域,提升建筑的景观价值。

  内景构建——通过建筑高度与造型的控制,形成高低起伏的天际轮廓线效果。规划建议在北侧形成建筑制高点,建设标志性建筑单体(星级酒店);中部避风坞周边建议以保留改造利用为主(艺术港,文化休闲区),远期再根据运营情况决定改造的方向,但必须始终保证避风坞周边的建筑必须以多层及低层为主,保证山海之间的视线通道;南侧通过办公楼建筑群体的景观效果,形成与标志性建筑单体呼应的标志性建筑群体,同时也是片区内的建筑次高点。规划同时要求考虑道路对景点的空间景观效果,向海方向必须保持通透,落在建筑上的对景点必须精心处理。

  空间节点——包括机场路口桥头公园,避风坞水体及其周边和南侧街头广场三部分。

  机场路口桥头公园:位于立交桥下,以观赏性为主要特征,提倡自然化的设计。可结合膜结构等设施形成休息场所。同时起到连接机场路南北两区的作用,设置南北联系的便捷步道。

  避风坞水体及其周边:以静态的观望活动为主要内容,在水体中增加划船等适度的动态活动项目,水体保留原有的岸线特征,适当增加滨水木栈道及驻足观望空间。水体两岸增加一座小桥以减短环避风坞岸线的距离,为人们散步提供便利,同时增加趣味性。

  南侧街头广场:其功能定位为商业中心广场,以人流聚散或商业表演活动功能为主体,设置标志性雕塑,广场以硬铺装为主,减少固定街道家具的设置,增加广场的可塑性。

  建筑控制——目标是使到这里的人们能产生一种强烈的场所感,让地段的空间布局具有独特的风貌特征。使厦门港一期开发地段具一个鲜明的空间轮廓。

  建筑风格——体现滨水区及亚热带地域特色——通透、轻盈,凸现城市门户地段的个性特征,形成整体地标建筑群。

  体量要求——建筑体量在塑造地段的形象中起着非常重要的作用,鼓励在强调大结构协调的同时,允许建筑在形式和风格上的多样化,鼓励单体建筑以不同部位的后退方式和多种立体形式来表达不同的建筑风格。

  建筑照明(LED夜景工程)——总体目标是建设一个不夜城,活跃夜间的活动,并与鼓浪屿交相呼应。建筑照明的重点应该是对标志性建筑单体以及天际轮廓线的凸现,提倡采用各种形式的建筑照明,但照明部位必须经过认真设计,建议以建筑裙房部分以及建筑顶部为主。建筑照明应以节约能源、方便维护、不造成光污染为原则,同时应具有分时段调控的可能性。建筑照明灯具应结合建筑构造或环境设施一体化设计,且应考虑白天的效果。

  3)总建筑面积:100.46万平方米(含现状保留建筑13.46万平方米)

  7)居住人口:8600人(按户均建筑面积150平方米,户均3.2人计取整)

  8)从业人口:2.4万人(扣除居住面积后,取经验值25平方米商业办公面积/人计)

  交通优势。从厦港之间横空穿越而过的成功大道贯通南北,对接演武大桥,鹭江道和美丽的环岛路,交通便捷。

  景观优势。背靠鸿山公园、万石植物园,南临广阔海景,与鼓浪屿相对,有利于构建地标性建筑。

  区位条件。北面是繁华的中山路,中山商圈的互动效应,南面是厦门大学和南普陀,有较高的居住生活价值。

  人文价值。旧城区有部分的历史遗存,同时毗邻学府,具有较好的历史文化氛围。

  已建设的项目特别是高层塔楼分布无规律,缺乏秩序,给将来的布局增加了难度。

  旧城拆迁量大,改造成本高,预计在短期内难以取得突破性进展,零星的地块开发难以改变整个片区的形象。

  中山商圈、鹭江道等商业配套、厦大学府等,将产生聚集效应,带动该片区发展。

  厦门岛其他区域,特别是东部的快速发展,将在一定程度上消减厦港旧城区的吸引力。

  说明:本文转载自《读地》,本刊由厦门市土地开发总公司主办,图智策划咨询(厦门)有限公司负责运营。

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